|
近年、日本国内の不動産を購入、所有する外国人が増加している。中には、外国人が日本に引き続き１年以上居所を有するなどして居住者となり、居住者期間中に国内不動産を購入し、母国に帰る直前に売却するケースがあるようだ。購入者が代金支払時に源泉徴収が必要かどうかは、「不動産の引渡し日」において売却者が非居住者か否かによって異なる。
非居住者が日本国内の不動産を所有し、譲渡することで得た所得については、“国内源泉所得”に該当する。そのため、対価を支払う者は原則として、対価の支払時に10.21％の源泉徴収をしなければならない (所法161①五、212①、213①二等)。
不動産の譲渡を行う際、売買契約書の締結日、不動産の引渡し日、代金支払日は、それぞれ異なるケースがある点を踏まえ、非居住者の該当性を判定する。
所得税法上、不動産等の譲渡対価については通常、「不動産等の引渡しがあった日」が“支払をすべき日”に該当する(所基通36-12)。そのため、不動産等の引渡しがあった日において譲渡対価の支払いを受ける者(譲渡人)が、非居住者であるか否かによって源泉徴収の有無を判定する(国税庁・質疑応答事例「源泉徴収の対象とされる支払が居住者に対するものか非居住者に対するものかの判定」)。
例えば、A所有の日本国内のマンションを、Bが購入する売買契約に係る譲渡対価について検討する。①X年８月にAとB (いずれも居住者)で売買契約を締結したが、②X年９にAは日本を出国し非居住者となった。③X年10月に同マンションをBに引き渡し、④X年11月にBからAに譲渡対価が支払われた場合、引渡し日(③) において、Aは非居住者であるから、Bは代金支払時 (④) に10.21％の源泉徴収が必要となる。仮に、Aがまだ居住者である契約時(①) にBからAに手付金等が支払われた場合、この手付金等については、源泉徴収する必要はないとのことだ。
なお、個人が非居住者から国内の不動産を購入する場合、譲渡対価が１億円以下で、その不動産を自己等の居住用とするために譲り受けたものであれば、源泉徴収は不要となる (所令281の３)。
税務通信令和８年９月28日号より
コラム一覧はこちらへ
|
